Polski Ład przyniósł korzystną zmianę przepisów dotyczących stosowania ulgi mieszkaniowej. Od 2022 roku został poszerzony katalog wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe. Obecnie do wydatków na cele mieszkaniowe możemy zaliczyć również spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość. Musimy jednak pamiętać, że aby w pełni skorzystać z ulgi i nie zapłacić podatku, musimy na cele mieszkaniowe wydać pełną kwotę przychodu, a nie dochodu, jakby się mogło na pierwszy rzut oka wydawać.
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat
Większość z nas doskonale wie, że wyłączone z opodatkowania są przychodu uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, którą posiadaliśmy dłużej niż 5 lat. Te 5 lat liczymy jako pełne lata kalendarzowe, a liczenie zaczynamy od końca raku, w którym nabyliśmy daną nieruchomość. Co jednak w sytuacji, gdy nieruchomość sprzedaliśmy szybciej i do tego z zyskiem? Patrząc na skok, jaki ceny nieruchomości zrobiły przez ostatnich 5 lat, o sprzedaż z zyskiem wcale nie jest trudno. Raczej skłonna jestem stwierdzić, że zjawiskiem nieprawdopodobnym byłoby na tej sprzedaży nie zarobić. Jeśli zatem osiągnęliśmy dochód, to taka sprzedaż będzie opodatkowana. I tutaj pojawia się słynna (w mojej ocenie powinna to być raczej zła sława) ulga mieszkaniowa.
Co zakłada ulga mieszkaniowa
Ulga mieszkaniowa zakłada zwolnienie z podatku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, pod warunkiem, że przychód pochodzący ze sprzedaży nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe podatnika. Przy czym nie zawsze cały dochód będzie korzystał ze zwolnienia. Ze zwolnienia korzysta tylko część odpowiadająca iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży. Powyższą definicję najlepiej zobrazować wzorem:
W prostej sytuacji są osoby, które po sprzedaży nieruchomości od razu kupują następną, na którą przeznaczają całą otrzymaną kwotę. Inaczej sprawa ma się z osobami, które tylko część otrzymanej kwoty przeznaczą na cele mieszkaniowe. Wtedy na pewno pojawi się podatek do zapłaty.
Jak policzyć podatek do zapłaty ze sprzedaży nieruchomości
Obliczanie podatku do zapłaty przy sprzedaży nieruchomości powinno odbywać się w trzech równaniach:
- Obliczamy dochód ze sprzedaży nieruchomości
- Obliczamy kwotę, która korzysta ze zwolnienia (ulgę mieszkaniową)
- Obliczamy podatek do zapłaty
W pierwszej kolejności powinniśmy ustalić dochód ze sprzedaży. Dochód to różnica między przychodem i kosztem. Zacznijmy zatem od ustalenia przychodu. Przychód ze sprzedaży nieruchomości to wartość nieruchomości wyrażona w cenie. Przychód możemy pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia (najczęściej będzie to prowizja biura pośrednictwa nieruchomości). Dalej musimy ustalić koszty. Kosztem uzyskania przychodu są wydatki na nabycie nieruchomości (nawet jeśli nieruchomość została kupiona na kredyt) powiększone o wydatki, które zostały dokonane w czasie posiadania nieruchomości i zwiększyły jej wartość użytkową. Takimi nakładami zwiększającymi wartość użytkową są wszelkiego rodzaju remonty, ulepszenia, montaż trwałej zabudowy. Wszystkie wydatki muszą być udokumentowane (faktury, rachunki itp.). Jak już ustaliliśmy przychód i koszt, możemy odliczyć dochód według standardowego wzoru:
Dochód = przychód – udokumentowany koszt uzyskania przychodu
Wydatki na cele mieszkaniowe
Przechodzimy do równania drugiego, czyli wyliczenia ulgi mieszkaniowej. Do tego potrzebujemy wzoru, który podałam powyżej, oraz wartości wydatków, które przeznaczymy na cele mieszkaniowe. Na marginesie dodam, że na wydatkowanie tych środków mamy 3 lata, więc na etapie wypełniania deklaracji przyjmujemy pewną prognozę. Wydatkami na cele mieszkaniowe są przede wszystkim wydatki na nabycie nowej nieruchomości, w której będzie my mieszkać. Może to być dom, mieszkanie, a nawet działka budowlana. Ponadto za wydatki na cele mieszkaniowe są uznawane wydatki na remont, rozbudowę, przebudowę własnego budynku lub lokalu mieszkalnego, spłaty kredytów zaciągniętych przed sprzedażą nieruchomości, pod warunkiem że spłata dotyczy kredytu zaciągniętego na realizację celów mieszkaniowych. I tutaj pojawia się nowość: teraz do wydatków mieszkaniowych możemy zaliczyć spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość. Druga nowość: pomimo tego, że przepis, który wprowadził taką możliwość obowiązuje od 1 stycznia 2022 roku, podatnicy, którzy dokonali sprzedaży przed tą datą i otrzymane środki przeznaczyli na spłatę kredytu, również mogą z dobrodziejstw tego artykułu korzystać. Przewiduje to wydana 1 kwietnia br. Interpretacja ogólna nr DD.8202.5.2020. Wszystkie wydatki uwzględnione w rachunku podatkowym muszą być udokumentowane (fakturą lub rachunkiem)
Obliczenie podatku i dochód zwolniony
Gdy udało nam się już wyliczyć wszystkie opisane wyżej wartości, możemy ustalić podstawę opodatkowania, czyli różnicę pomiędzy dochodem do opodatkowania, a dochodem zwolnionym (kwotą ulgi mieszkaniowej). Teraz czas na przeniesienie naszych wyliczeń do deklaracji podatkowej PIT-39, zaś wyliczeniem podatku zajmie się formularz interaktywny. I tak: wpisujemy przychód (kom. 20), koszty uzyskania przychodu (kom. 21) oraz kwotę dochodu zwolnionego (kom. 25). Tak jak pisałam wyżej, resztę policzy za nas formularz.
Nie pozostaje nam już nic innego, jak złożyć deklarację w urzędzie skarbowym i zapłacić wynikający z niej podatek.
Proste, prawda? 🙂
Osobiście uważam, że temat ulgi mieszkaniowej jest bardzo trudnym zagadnieniem. Biorąc pod uwagę mnogość wyliczeń, jakie należy wykonać, to osoba bez doskonałej znajomości przepisów, raczej będzie miała problemy z prawidłowym wypełnieniem deklaracji. Jeśli jest to dla Ciebie czarna magia, to zleć wypełnienie PITa specjaliście.
Na czym polega pułapka
W obliczaniu ulgi podatkowej, podatnicy najczęściej popełniają 3 błędy:
- Mylą koszty uzyskania przychodu z wydatkami na cele mieszkaniowe;
- Jako dochody zwolnione wykazują wydatki na cele mieszkaniowe;
- Kwotę zwolnienia odnoszą do dochodu, a nie do przychodu, uznając, że aby skorzystać w pełni z ulgi muszą wydatkować całą kwotę wyliczonego dochodu, a nie przychodu.
Oczywiście każdy taki błąd zostanie bardzo szybko wychwycony przez organy podatkowe i spowoduje konieczność zapłacenia (lub dopłacenia) podatku. Dlatego przy sprzedaży nieruchomości ważna może się okazać pomoc specjalisty, w szczególności na etapie planowania transakcji. W ten sposób unikniemy późniejszego zaskoczenia związanego z koniecznością rozliczenia dodatkowych opłat.
***
Zwalnia się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
25.
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1)wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;
3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.
25a.
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
26.
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
27.
W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.
28.
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
– przeznaczonych na cele rekreacyjne.
29.
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
30.
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
30a. 118
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
Przychód ze sprzedaży nieruchomości
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
